MINKÄLAINEN SUHDE ON KIINTEISTÖKAUPALLA JA KAAVOITTAJALLA?

Alkaa todella mietityttää, kenen ehdoilla Helsingin kaupunkisuunnittelu ja kaavoitus toimii?

On jo pitkään puhuttu, että Helsingin kaavoitus on grynderivetoista. Tämä ilmenee useassa palakaavassa, joiden suunnitelmia on, kilpailutuksen nimissä, teetetty gryndereillä. Tapauksissa piikki on jätetty auki, vapaalle kerrosneliömetrinostolle, joita sitten kaavaosasto on ajanut läpi uudessa kaavoitusprosessissa. Suunnitelman yleensä on voittanut eniten ylikaavoittanut ehdotus. Asukkaiden kuuleminen suoritetaan jälkijunassa ja nekin kommentit jätetään lähinnä muistiotasolle. Mitään todellista muutosta ei väärin perustein tehtyyn kaavaan enää tehdä. Hallinto-oikeus selittelee kaupungin kaavaprosessin virheet parhain päin ja rikotut rakennuslain kohdat väitetään "ohjeellisiksi". Sekä hallinto-oikeus, että KHO laskuttaa sitten valittajalta ruhtinaallisesti ja kaupunki pääsee jatkamaan laitonta kaavoitustoimintaa rakennuttajien kyydissä. https://politiikkaajapropagandaa.blogspot.com/2017/12/uusi-ylikaavoitusalue-helsingissa.html ja se kuuluisa ratikkahalli
https://politiikkaajapropagandaa.blogspot.com/search?q=ratikkahalli

Nyt viimeisin luvaton kaavatapaus on Helsingin Jollaksen Hämeenapajantien, Puhuritien ja Puuskakujan pala-asemakaava-alueelle tehty, epäsuhtaisia rakennusoikeuksia jaellut kaava, joka asettaa asukkaat huomattavasti eriarvoisiin asemiin. Pientaloalueen entinen, alueen luonteen mukainen rakennusoikeus oli 0,2, josta oli mahdollisuus hakea poikkema tasolle 0,25. Uusi kaava nostaa koko alueen rakennusoikeuden 0,4:ään ja samalla alueella rakennusoikeus naapuritontilla saattaa olla 0,6.
Lottovoitto noille viimeksimainituille onnenpetterille? VAI olisiko kyseessä jälleen tarkoituksellisesta täsmärakennusoikeuksien jakelusta?

Alueella palstoja omistaa mm. eräs kiinteitöalan toimija, joka on suunnattoman suuttunut, kun kaupungin epäsuhtakaavasta valitettiin hallinto-oikeuteen. Sehän hidastaa bisnestä pahemman kerran. Kiinteistöfirman edustajan mukaan valittajat ovat vain kateellisia. Kaavassa oli lisäksi koko joukko rakennuslain vastaisia menettelyjä. Kaupungille on ilmeisesti olemassa aivan eri lait, kun sen asukkaille.

Jo pidemmän aikaa on ollut tiedossa, että Laajasalosta hankitaan sijoitusasuntoja, koska kiinteistöjen arvonnousu on merkittävä ratikan saapuessa saarelle. Kaupunkisuunnittelu tuottaa (vihreiden ja kokoomuksen kaupunginjohtajan toimesta) tähän tarkoitukseen runsaasti pienasuntoja, joita ei pysty ostamaan nuoret perheet tai yksineläjät, joita varten kaupunkisuunnittelu hurskastelee asuntoja rakentavansa. Myökään pienasunto harvemmin pääsee vuokramarkkinoille, koska remontti saattaa tulla sijoittajalle kalliiksi.
(Rakennuslehti) "Sijoittajat hamuavat nyt jopa 90 prosenttia kaupungin pienistä uudisasunnoista" https://www.rakennuslehti.fi/2021/02/tassa-ovat-helsingin-kallein-ja-halvin-uusi-yksio-sijoittajat-hamuavat-nyt-jopa-90-prosenttia-kaupungin-pienista-uudisasunnoista/

Toinen epäkohta on syntymässä juuri näistä tyhjistä asunnoista, koska runsaalla asuntokannanlisäyksellä piti saada ratikalle käyttäjiä = maksajia. HSL on jo ehtinyt ilmoittamaan, että sillan ratikkaliikenne tulee kannattamattomaksi ja lippujen hintoja odottaa (reilu) korotus. https://politiikkaajapropagandaa.blogspot.com/2022/09/kruunusiltojen-liikenteesta-tulee.html
Yksityisautoilua on nyt jo koulutettu ratikankäyttäjiksi kovalla kädellä bulevardirakentamisen pullonkaulalla, jossa poliisi saa kerättyä helppoja ylinopeussakkoja 30 rajoitusalueella 40 ajavilta laajasalolaisilta. 

PÄIVITYS:
Tänään 2.12.2022 uutisissa kerrottiin, että Helsingissä on runsaasti pienasuntoja tyhjillään. Tuo oli nähtävissä jo maallikonkin silmin, vuosia sitten, sikäläisen rakennuboomin aikoihin, että tervettä tämä homma ei enää ole. Kuulostaa ahneitten hölmöläisten touhulta.

Myös arvoasuntoja on runsaasti tyhjinä. YLE uutiset kertoo: (https://yle.fi/a/3-12371198): "Esimerkiksi Kruununhaassa tyhjien asuntojen osuus on 16 prosenttia, Kaivopuistossa 27 prosenttia, Kaartinkaupungissa 23 prosenttia, Kampissa 15 prosenttia, Ullanlinnassa 16 prosenttia ja Kluuvissa peräti 38 prosenttia."

KAAVOITTAJAN RUMA HARHAUTUSTAPA

 

Kaavassa lukee kaksi neljä- ja yksi viisikerroksinen talo. Korkomerkinnät: maanpinnan taso talo C +9,9 ja harja 27,5m. Korkeus 17,6 m Talot A ja B maan korkeustasot +14 m ja +14,5m ja harjakorko + 28m.
Talojen maisemalliset korkeudet talojen normaaleista havaintosuunnista, näyttäisivät olevan: pihalta katsoen A talo n.13m, B talo 13m ja C talon korkeus Jollaksen tien pinnasta katsoen  korkeimmillaan 14,3m

(Kaava 11.2020 huomautusaikaa 23.12.2020 aatonaattoon) 
Laskeskelin nuo Jollaksen Tonttuvuoren kaavan kerroskorkeudet (kun lähtötaso on tuo suuremmalla merkattu korko maastossa). Sen mukaan jokainen talo olisi noin 4,5 kerrkoksen korkuinen, kun kerroskorkeus on 3m. "Asuinkerrostalon kerroskorkeuden on oltava vähintään kolme metriä." (Maankäyttö- ja rakennuslaki 12 §).
Kuitenkin kaavamerkintöjen mukaan kaksi taloa on nelikerroksisista ja yksi viisikerroksinen? Maan allekko mennään tuossa viisikerroksisessa ja +1,5 metrinen kivijalka nelikerroksisiin? Katso alimmaisista kuvista ratkaisu. 1,5 metrin korkuisia kerrroksia ei siinä nähdä. Kaavoitus ei näköjään, kaavaa määritellessään, ole nyt ottanut kantaa kellarikerrosten määrään, joiden on siis sijaittava maanpinnanatason alapuolella.

Kaavoitus tietää, että 1,5 metristä kerrosta ei yhteenkään taloon rakenneta ja jos 1,5 metriä on kerrostilaa jätetty se tietenkin anotaan täyteen kerroskorkeuteen. Sen mukaan nelikerroksiset talot olisivat valmistuttuaan viisikerroksisia ja tuo viisikerroksinen olisi valmistunut kuusikerroksisena. Näin kaavoitus on aikaisemmin toiminut.

Kun jälleen kerran, mistä tahansa Helsingin kaupungin kaavasta vielä riidellään, kannattaa tämäkin kaupungin, kellaritiloilla keplottelu ottaa huomioon. Nelikerroksiisiksi merkityt talot olisivat olleet rakennusoikeudeltaan lain vastaiset puolikaskerroksineen.
Toisin sanoen kaupungin kaava on merkinnöiltään harhaanjohtava, eikä esitä todellista rakennusoikeutta. Viranomaisen antamasta puutteellisesta informaatiosta löytyy lainkohta: ( Hallintolaki 9 §. )

Tässä on vielä, tämän blogikirjoituksen aikaan, muistutusaikaa 23.12. Jouluaaton aattoon saakka. Jälleen erinomainen ajankohdan valinta kaavaosastolta. Pelaa pois kaikki Joulukiireiset. Toinen tavallinen ratkaisu on laittaa huomautus kesälomien aikaan. 

VIITESUUNNITELMAN TIETOA

Viitesuunnitelma Jollaksentie 64 (5.2.2020)
https://www.hel.fi/hel2/ksv/liitteet/2020_kaava/4387_6_viitesuunnitelma.pdf

"Perusratkaisussa esitetään kaavamuutoksen kautta tontille sijoitettavaksi kolmea terassoituvaa ja maastonmuotoihin tukeutuvaa viisikerroksista kerrostaloa".
Viitesuunnitelma helmikuussa.

Tämä kuva on viitesuunnitelmasta helmikuulta. 

  

 Leikkaus viitesuunnitelman mukaan. 

 

Alla kaksi leikkauskuvaa lopullisen kaavaehdotuksen aineistosta.
Kellariin oli upotettu viides kerros puolikellarina ja kahden talon korkeus oli saatu pudotettua. Maanalaisista kerroksista en olisi kovinkaan huolestunut, maan pääliset kerrokset ovat ne jotka maisemaa haittaavat. Oliko maan pinnalle nostetut lisäkerrokset vain taktista neuvotteluvaraa, vaiko jään kokeilua kepillä?

Kaavan esittelyvaiheessa muutosta on tapahtunut siten, että kahdessa talossa maanpinnalle jää ainoastaan neljä kerrosta ja se viides upotetaan kallioon. Tämä kuva noudattaa kaavamerkintää. Korkomerkinnät näkyvät nyt epäselvinä näissä leikkauskuvista. Kellarit ovat pääosin maanpinnan korkeuskäyrien alapuolella joka on lain mukaista.

A talon pihataso +14m ja harja +28m, B talo piha +14,5m harja 28m ja  C talon pihataso 14m, kivijalan nurkat Jollaksen tien puolella +10m ja +14m, harjakorko +27,5m. Oleellisin tieto tietysti on tuo harjakorkeus, ei korko, vaan todellinen maisemallinen korkeus tasoilta, joilla oleskellaan talon lähettyvillä ensisijaisesti. Rinne vaikuttaa havaittuun korkeuteen katselupisteitten kautta. Silloin ei pidä puhua kerroksista.

 

C talon perustuksen maanpinnan korkeustaso Jollaksen tiehen nähden näyttäisi nousevan tienpinnan korkoja korkeammalle.

 

Laajasalon ja Jollaksen suunnitelma on maantieteellinen mahdottomuus

Kymmenen kilon kana ei mahdu kilon pussiin, tai tässä tapauksessa, pussista pois.
Kaupunkisuunnittelu yrittää suunnitelmillaan ylittää mahdottomuuksien rajan.
JOS kaavoituksen viitoittama rakentaminen Laajasalon / Jollaksen alueella toteutuu, alueilta ei ole mahdollista, järkevissä aikatauluissa, liikennöidä töihin, eikä töistä kotiin. Asukasmäärää kaavaillaan kolmin kertaiseksi mutta liikennesuunnitelmat eivät osoita, miten asukkaiden työmatkat saadan järjellisiksi ajallisesti.

Alla olevassa kuvassa on erittäin yksinkertainen vertailu, miksi Laajasalo / Jollaken alueesta ei voi koskaan rakentaa kaupunkikeskustan asukastiheyden mukaista "Cityä", kuten kaavoittaja, taivaita maalailevassa estteissään kertoo. Ikääntyvä väestö ei koskaan tule "sujahtelemaan" polkupyörillä vihreiden visioimia baanoja keskustaan tai edes kaavailtu määrä asukkaita pystyttäisi rahtaamaan työakoina, järkevässä aikatulussa raitsikalla.

 

Miten ammattinsa osaava kaavoittaja voi puhua Laajasalosta keskustamaiseksi taajamaksi rakennettuna? Suunnitelmissa on tällä hetkellä meneillään juuri tältä pohjalta tuotannossa oleva kaavoitus. Tästä kartasta näkee sen kummempaa liikenteellistäkään ymmärrystä vailla oleva, että Helsingin keskustasta lähtee/tulee 5 moottoritietä ja kolme raideyhteyttä (2 Metrorataa ja lukuisa määrä junayhteyksiä) KUN taas Laajasalosta ei edes suunnitelmissa ole, kuin yksi "bulevardi" liikennevaloineen ja risteyksineen ja mahdollisesti joskus toteutuva Kruunuvuoren silta. Vartiosaari on edelleen rakennuskiellossa ja JOS raide sen kautta Vuosaareen rakennetaan joskus, raitsikan tulee täyttämään suurelta osin vuosaarelaiset.

Kaupungin perustelut voimakkaalle rakentamiselle Laajasaloon ja Jollakseen eivät ole pitäviä. Ei Kruunuvuoren sillan jatkuvasti nousevien kustannusten vuoksi, tai raitiotien kustannusten vuoksi, eikä ratikkahallin pakonnomaisen sijoittamisen Laajasaloon, vuoksi. Ratikkahallia ajetaan urheilupuistoon lisärakennusmaan hankkimiseksi, sen varjolla. SE on kaavoittajan mielestä moraalisempaa, kuin suora urheilupuiston asunnoiksi kaavoittaminen. Ratikkahalli mahtuisi paljon paremmin Roihupellon teollisuusalueelle Jokeriradan varteen, parempien raideyhteyksienkin varteen. Punainen 4? osoittaa Jokeri0 linjauksen Laajasalosta Herttoniemeen ja Roihupeltoon. Tämä on ollut jo vuonna 2013 yleiskaava 2050 kaavioissa piirrettynä, vaikka liikennesuunnittelija ei sitä tunnusta edes suunnitelmaksi. Miksiköhän?

Vuodelta 2014 laskettuja liikennemääriä Helsingin keskustasta päivässä. Laajasalosta kulki 23000 autoa joka  ylittää Vihdintien määrän ja huomioon on otettava, että Vihdintie on moottoritie ja Laajsalontiestä ollaan tekemässä kaupunkibulevardi. JOS Laajasalo rakennetaan kaavoittajan suunnitelmien mukaan, olen syvästi pahoillani kaikkien laajasalolaisten puolesta joita siis tulee olemaan n. kolminkertainen määrä nykyiseen verrattuna n. 69000 autoa päivässä. Sellaista menoa näkyy ainoastaan Länsiväylällä. Laajasalontie ei levene tai nopeudu, päin vastoin se bulevardina hidastuu. Siitä ei tule uutta "Länsiväylää" eikä edes Itäväylää. Jos Laajasalosta saataisiin autot ulos, liikenne ruuhkautuu viimeistään Herttoniemeen, kuten jo nyt. 

Helsingin Jollaksessa on tapahtumassa ”suuri puhallus”

Mitä tuumaisit jos sinun tonttisi olisi, kaupungin toimesta, kaavoitettu ja lunastettu puistoalueeksi nimelliseen hintaan ja muutaman vuoden kuluttua Helsingin kaupunki ryhtyy kaavoittamaan ja myymään tai vuokraamaan tonttiasi moninkertaisella voitolla osaketalojen rakennusmaaksi?

Jos näin tekisi yksityishenkilö, hän luultavasti joutuisi vastuuseen huijauksesta tai keinottelusta (vertaa Nuorisosäätiön tonttijunailut). Helsingin päättäjät ja kaavoittajat näyttävät saavan tehdä kuten heille parhaiten sopii ja heille näyttää sopivan samanlainen sisäpiirikauppakeinottelu, kuin mitä poliisi tutkii paraikaa Nuorisosäätiön toiminnassa.
Mitä kukin tästä keinottelusta hyötyy, jää arvailujen varaan.
Moraali tai laki ei näytä kaupunkisuunnittelusta vastaavia henkilöitä jarruttelevan.

Toinen ongelma, jota kaupunkisuunnittelijat eivät ole ahneuksissaan tulleet ajatelleeksi, on jo puistokaavavaiheessa kaupungin itse esille tuoma Jollaksen perukoiden hankala liikenteellinen sijainti joka ei mahdollista suuria asukasmääriä. Ajattelun luulisi olevan sallittua näin vastuullisissa tehtävissä toimivilla henkilöillä. Kannattaisi myös tutustua karttaan, ennen suunnitelmien julkaisemista. Tätä ei ole tehty koko Laajasaloakaan kaavoitettaessa. Nyt rakennetaan ”Cityä” jonne ei pääse tai josta ei pääse töihin järkevässä työmatka-ajassa. Asukasmäärä moninkertaistuu mutta liikenneratkaisut vaikuttavat lähinnä naurettavilta. Laajasalo on SAARI, eikä se siitä juuri muuksi muutu yhdellä tai edes kahdella ratikkasillalla. Myös Jollaksen liikenne tulee pakkaantumaan Laajasalon bulevardille ja sille ainoalle maantiesillalle, muiden muassa. Ruuhkaliikenne on jo nykyasukasmäärälläkin tukkoista, miten sitten mahtaa olla vuonna 2050?

Huomata myös sopii, että JOS Vartiosaaren kaava astuu voimaan hallinto-oikeuden ja KHO:n päätöksen vastaisesti, ja raitiotie Vuosaareen joskus rakennetaan, sitä tulevat käyttämään myös Vuosaaren asukkaat joten Laajasalosta ei enää porukka raitsikaan mahdu. Sillä ei ratkaista Laajasalon liikenneongelmaa lainkaan.

Toivon mukaan asukkaat heräävät tunnistamaan sen poliittisen klikin joka tällä hetkellä kaupunkisuunnittelua johtaa ja vaihtaa heidät seuraavissa kunnallisvaaleissa järkeä enemmän käyttävään porukkaan. Vastuuhenkilöt löytyvät kaupungin verkkosivuilta.

https://www.hel.fi/kaupunkiymparisto/fi/paatoksenteko/kaupunkiymparistolautakunta/yhteystiedot

Palautetta aiheesta voi lähettää myös sivulle:
https://www.hel.fi/helsinki/fi/kaupunki-ja-hallinto/osallistu-ja-vaikuta/palaute